Όταν ξεκινήσαμε να τακτοποιούμε, είχαμε για γνώμονα διατάξεις του Ν. 1337/83 και την εξαίρεση από κατεδάφιση. Έκτοτε καταγράφουμε ο,τι παρεκκλίνει από το αδειοδοτημένο. Δόμηση, ημιυπαίθριους, όγκους, χρήσεις, τα πάντα! Περιγράφουμε σε σχέδια και τεχνικές εκθέσεις την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Δεν προβλεπόταν να ελέγχουμε ιδιοκτησιακό καθεστώς!
Αλλά ο νομοθέτης όρισε την τακτοποίηση ως προϋπόθεση για τη μεταβίβαση(*). Κι έτσι έχουμε πολεοδομικούς νόμους με τους οποίους εξυπηρετούνται κανόνες αστικού δικαίου. Αυτή είναι η ρίζα του κακού! Και κάπως έτσι δημιουργήθηκαν ασάφειες αφού -για παράδειγμα- οι διαμερισματώσεις δεν ήταν πολεοδομικά αυθαίρετες, έπρεπε όμως κι αυτές να “τακτοποιηθούν”.
Κι είναι τώρα πια απαραίτητο να χαρτογραφηθούν προσεκτικά τα θέματα των συναινέσεων. Εγκαίρως! Προτού πάρουν επικίνδυνες διαστάσεις! Θα ήθελα πολύ να γράψω “δια παντός”, φοβαμαι όμως οτι οι νομοθέτες θα με διαψεύσουν... Το πρόβλημα άρχεται, με την αυθαίρετη κατάληψη κοινόχρηστου χώρου. Για να υπαχθεί στο νόμο των αυθαιρέτων αλλά και για να μεταβιβασθεί αργότερα οφείλει να τυγχάνει της σύμφωνης γνώμης των συνιδιοκτητών (λχ της πολυκατοικίας).
(*) μια ακόμη προϋπόθεση για την μεταβίβαση είναι πλέον και η ΗΤΚ, με άλλα λόγια η αδυναμία του κράτους να ψηφιοποιήσει τα αρχεία των πολεοδομιών... Μεταβιβάζεται και αυτή στους ιδιώτες. Αλλά γι’ αυτό το θέμα θα “σκεφτώ” άλλη φορά!
Επεισόδιο 1 - ο Ν. 4178/13
Με τον Ν. 4178/13 τέθηκε η πρώτη -ιστορικά- διαβάθμιση στο θέμα η οποία διαχώριζε την υπαγωγή από την τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Για την υπαγωγή στον νόμο των αυθαιρέτων αρκούσε η σύμφωνη γνώμη της απλής πλειοψηφίας (ή όπως κατ’ όποιο ποσοστό μπορεί να οριζόταν στον εκάστοτε κανονισμό της πολυκατοικίας) η οποία τις περισσότερες φορές λαμβανόταν από τον διαχειριστή μετά από γενική συνέλευση. Η τήρηση των πρακτικών και η καταγραφή πιθανών αντιρρήσεων ήταν αρμοδιότητα της διαχείρισης.
Για τη μεταβίβαση ήταν όμως απαραίτητη η τροποποίηση σύστασης η οποία απαιτούσε το 100% των συνυπογραφών. Κι εκεί ήταν πολλές οι περιπτώσεις συνιδιοκτητών που είχαν αντιρρήσεις εξ αρχής (δίχως ίσως να κατανοούν πλήρως την αίτία) και εν τέλει δεν συναινούσαν. Ή υπήρχαν έτεροι συνιδιοκτήτες τινῶν κλασμάτων εξαφανισμένοι σε κάποια Μελβούρνη ή κάποιο Βανκούβερ !
Γίνεται αντιληπτό οτι η υπαγωγή ήταν βατή υπόθεση ενώ αντιθέτως εάν χρειαζόταν τροποποίηση σύστασης αυτή ήταν δύσκολη εως πολλές φορές ανεφάρμοστη. Ταυτόχρονα, η εισπρακτική λογική του νόμου εν μέσω μάλιστα της οικονομικής κρίσης, και οι διαρκώς ανανεούμενες ημερομηνίες λήξης δεν παρείχαν περιθώρια νομικών ελιγμών ή διαπραγματεύσεων. Τακτοποιούνταν με άλλα λόγια ακίνητα που παρέμεναν κατόπιν δεσμευμένα και δεν μπορούσαν να μεταβιβασθούν. Εξαιρούνταν μόνο οι σπάνιες περιπτώσεις που η αυθαίρετη επέκταση αποτυπωνόταν στα σχέδια της σύστασης.
Επεισόδιο 2 - ο Ν. 4495/17
Με τον Ν. 4495/17 επιδιώχθηκε να επιλυθούν ορισμένα σημειακά ζητήματα. Κι εδώ όμως εξακολουθεί να διαχωρίζεται η υπαγωγή από την τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Εισήχθη κατα αρχάς η εκδοχή της μονομερούς τροποποίησης σύστασης, με την προφανή προϋπόθεση οτι δεν θα μεταβληθούν τα χιλιοστά των συνιδιοκτητών επί της γης! Αυτή η μονομερής τροποποίηση ήταν μια καλή διευκόλυνση αρκεί να καταλάβαινε κανείς ποιές περιπτώσεις εξυπηρετούσε. Αν λοιπόν διαπιστωνόταν οτι η αυθαιρεσία επαναλαμβάνεται σε όλους τους ορόφους ή εαν εναλλακτικά τεκμηριωνόταν οτι ήταν από κατασκευής της οικοδομής τότε η υπαγωγή δεν απαιτούσε τη συναίνεση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Για την μεταβίβαση όμως εξακολουθούσε να απαιτείται τροποποίηση σύστασης, με τις ίδιες δυστοκίες που περιγράφηκαν παραπάνω εκτός κι αν αυτά τα δύο ίσχυαν σωρευτικά (όχι διαζευκτικά), δηλαδή και τα δύο μαζί. Αν λοιπόν διαπιστωνόταν οτι η αυθαιρεσία επαναλαμβάνεται σε όλους τους ορόφους και ταυτόχρονα τεκμηριωνόταν οτι ήταν από κατασκευής της οικοδομής, τότε ο νόμος επέτρεπε να προβείς σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης. Η ρύθμιση αυτή του νόμου φωτογράφιζε την πιο χαρακτηριστική ίσως όλων των περιπτώσεων, τους κλεισμένους φωταγωγούς!
Μα, για να προβούμε σε νομοθέτημα περι μονομερούς τροποποίησης πρέπει πρώτα να ορίσουμε οτι η σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται! Τεκμαρτή είναι εκείνη που “προκύπτει” οτι υπάρχει! Που “θεωρούμε”, που “πιστεύουμε” οτι υπάρχει χωρίς όμως να την έχουμε δει! Κάτι παρόμοιο δηλαδή με τις ...θρησκείες!!!
Δεχόμαστε οτι αυτό το παραπάνω είναι δίκαιο, μια και λογιζόταν οτι αφού έχουν όλοι την ίδια αυθαιρεσία, την ίδια δηλαδή προσαύξηση στα εμβαδά τους, και αυτή έγινε μονομιάς (καλύπτεται έτσι και η κατα το αστικό δίκαιο εκάστοτε στιγμή) τότε κανείς δεν θα ζητούσε “τα ρέστα” απ’ τον άλλο, κανείς δεν θα κατείγγηλε κανέναν και εν τέλει -αργά η γρήγορα- όλοι θα προχωρούσαν αρμονικά τις μεταβιβάσεις τους με διαδοχικές μονομερείς τροποποιήσεις της ίδιας σύστασης.
Μας έδωσε και μερικά ακόμη εφόδια ο Ν. 4495/17 όπως (1) τη δυνατότητα υπαγωγής επι αποκλειστικών χρήσεων (θυμηθείτε, είναι και αυτές κοινόχρηστες!) ή (2) των διαπιστωμένων χρήσεων επι κοινοχρήστων επιφανειών (κατα παρεμφερή έννοια με τη χρησικτησία)! Εφόδια όμως που επειδή ως περιπτώσεις δεν ήταν πληθικά πολλές δεν έκαναν τον ανάλογο ...θόρυβο!
Το επόμενο γενναίο βήμα που παρέθεσε ο Ν. 4495/17 με ...κάποια από τις κατα καιρούς τροποποιησεις του είναι (3) η απαίτηση απλής πλειοψηφίας στις τροποποιήσεις σύστασης! Προσοχή, εννοείται οτι τα χιλιοστά επί της γης μένουν πάντοτε αμετάβλητα! Ούτε αυτή τη διάταξη την εκτιμήσαμε όσο θα της έπρεπε! Ίσως γιατί διαβλέπουμε οτι στο μέλλον μπορεί και να καταπέσει σε κάποια από τις συνεδριάσεις του ΣτΕ. Ίσως διότι η σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών ...δεν τεκμαίρεται!
Επεισόδιο 3 - ο Ν. 4597/20
Διευκρινιστικά αναφέρεται οτι ο Ν. 4597/20 δεν είναι νέος νόμος, δεν διαχωρίζεται από τους προηγούμενους, είναι επικαιροποίηση του 4495! Έτσι λοιπόν, δεν κοιτάμε το άρθρο 81 (αυτό περιέχει τους ορισμούς των αυθαιρέτων), κοιτάμε το άρθρο 98 όπως επικαιροποιήθηκε!
Επιχειρείται πλέον σήμερα, διεύρυνση των περιπτώσεων μονομερούς τροποποίησης. Η διαβάθμιση άρχεται από την βάση του Ν. 4495 (σε όλους τους ορόφους ή/και από κατασκευής της οικοδομής) επεκτείνεται όμως με υποπεριπτώσεις πρόσθετων προϋποθέσεων για να ενισχυθεί η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης. Κατ’ αρχάς παρατίθεται αυτούσια η παράγραφος 7 του άρθρου 98 και κατόπιν δίδεται ανάλυση:
Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν.
Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
Τεκμαίρεται! Το δεχόμαστε κι εδώ χωρίς απόδειξη, όπως τα αναπόδεικτα αξιώματα των μαθηματικών! Συμπεραίνεται! Αν δηλαδή στο μέλλον, μετά τον τίτλο έρθει ένας συνιδιοκτήτης και μας ζητήσει το λόγο, θα μπορούμε δωρικά κι απέριττα να ισχυριστούμε οτι δεν τον ελάβαμε υπόψη μας διοτι η σύμφωνη γνώμη του ...τεκμαιρόταν!
Δεν θα μπορούσε να είναι πιο περίπλοκο! Με πιο απλά λόγια για να μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης πρέπει να ισχύουν (σωρευτικά!) οι δύο από τις παρακάτω τρεις περιπτώσεις:
Ή η περίπτωση Α με τη Β, το οποίο ίσχυε από την αρχή του Ν. 4495, ή η μια εκ των περιπτώσεων Α ή Β με την περίπτωση Γ. Η οποία Γ από μόνη της όσο κι αν είναι περίπλοκη, είναι ”ο μπαλλαντέρ” όταν δεν ισχύουν σωρευτικά οι Α και Β!
Τι εισήχθη; Εν πρώτοις η έννοια του νομίμου όγκου! Ορισμός ο οποίος δεν συναντάται πουθενά, ούτε στον Ν. 4495 ορίζεται, ούτε στους ορισμούς του ΝΟΚ περιλαμβάνεται. Εν ολίγοις νόμιμος όγκος - δεν μπορεί παρά να- είναι ο αδειοδοτημένος! Σε καμία περίπτωση δεν είναι ο επιτρεπόμενος όγκος όπως θα ήθελαν πολλοί, ούτε είναι ο “συμβολαιογραφικός” όγκος, εκείνος δηλαδή που ορίζεται από το περίγραμμα του οικοπέδου με απεριόριστο ύψος και απεριόριστο βάθος!
Η διάταξη είναι κι εδώ προφανής, ο νομοθέτης επεδίωξε να περιλάβει στην “εξίσωση” τις περιπτώσεις διαμερισματώσεων ανάμεσα σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών με διαμερίσματα. Κι είναι πολλές αυτές οι περιπτώσεις! Τίποτε άλλο όμως! Αν στη διάταξη όπως διατυπώνεται εμπίπτει και κάποια άλλη περίπτωση τότε αυτή είναι απλώς ...ευεργετημένη!!!
Διαπιστώσεις:
1) Η επανάληψη κατ’ όροφο αφορά -εμφανώς πλέον- στην ανωδομή αφού πλέον είναι έκδηλη η αναφορά σε “νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη”!
2) Η από την “έναρξη ισχύος του παρόντος” δεκαετία θεωρητικά μπορεί να καταλήγει στην 9η.12.2020 (δημοσίευση του Ν. 4759/20) μπορεί όμως και να καταλήγει και στην ημερομηνία δημοσίευσης του αρχικού Ν. 4495/17 ήτοι την 3η.11.2017! Η απάντηση έρχεται (προβλέπω) από την εναρκτήρια πρόταση του άρθρου 81 του Ν. 4759/20: Οι παρ. 7 και 9 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017 (Α΄ 167) τροποποιούνται, προστίθεται παρ. 10 και το άρθρο 98 διαμορφώνεται ως εξής:... Συνεπώς η έναρξη ισχύος του παρόντος δεν μπορεί παρά να αναφέρεται στο αρχικό άρθρο 98 του Ν. 4495/2017. Πρόβλεψή μου είναι ότι η δεκαετία άρχεται εν τέλει την 3η.11.2007.
Δεν θα μπορούσε άλλωστε να είναι διαφορετικά αφού σε κάθε μελλοντική τροποποίηση του άρθρου 98 θα αρκει και μια “σφήνα” μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος για να μετακυλίεται η δεκαετία λίγο ακόμη πιο μπροστά... Μέχρι βεβαίως να ακουμπήσουμε στην 28η.7.2021!
3) Και για το τέλος μια υπενθύμιση αρμοδιοτήτων: Όπως πάντα, την ύπαρξη από ανέγερσης την δηλώνει ο ιδιοκτήτης, ενώ την επανάληψη κατ’ όροφο τη βεβαιώνει ο μηχανικός. Κατα συνεκδοχή, ο ιδιοκτήτης δηλώνει όλα τα περι χρονολογίας, (περιλ. και το πρό της δεκαετίας), αλλά και το της ανυπαρξίας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης ενώ ο μηχανικός βεβαιώνει καθετι μετρικό, όπως τα περι “νομίμου” όγκου. Μην αμελείτε την παράγραφο 6:
α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί - καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,
β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.