Για τον υπέροχο ορισμό της διαμερισμάτωσης

Olafur Eliasson: How does one measure the non-visible?

Η φράση «κατά το δοκούν», βρίσκει στην έννοια της διαμερισμάτωσης την απόλυτη ερμηνεία της: ουδέτερο της μετοχής ενεστώτα του αρχαίου απρόσωπου ρήματος δοκεί (φαίνεται καλύτερο, θεωρείται πιο σωστό). Κι ο μηχανικός του αιώνα μας κάπως έτσι ερμηνεύει έναν ορισμό που -μια δεκαετία πριν- δεν υπήρχε!

Και σήμερα …δεν υπάρχει! 

Αλήθεια, αν πάει κανείς στον πελάτη του και του πει ότι έχει «διαμερισμάτωση» το πιο πιθανό είναι να υποθέσει ο φουκαράς ότι πρέπει να αρχίσει τα χάπια! Κάπου εκεί η σύζυγος (του φουκαρά) θα δράσει καταλυτικά: «Ήταν τότε που ανακαινίσαμε το μπάνιο… Το μεγαλώσαμε κιόλας λίγο! Αλλά επειδή η κουζίνα δεν «έβγαινε» γυρίσαμε όλο τον πάγκο κάθετα… Αυτό δεν εννοείτε;»

Όχι κυρία μου, δεν εννοώ αυτό, αυτό λέγεται διαρρύθμιση, μη φοβάστε… Δεν είναι αυθαίρετη η διαφορετική διαρρύθμιση. Η διαμερισμάτωση, ναι, είναι άλλο πράγμα, έχετε διαφορετικά «σύνορα» με τον «διπλανό»! Είναι αυθαιρεσία!

Να τα πάλι τα χάπια!

Δεν μου προκαλεί απορία. Κανείς αρμόδιος δεν βρέθηκε να ορίσει, να καθορίσει, δεν φιλοτιμήθηκε να εξηγήσει! Ως εκ τούτου οι (απ-)ελεύθεροι μηχανικοί ερμήνευσαν κατά το δοκούν!

Το πράγμα είναι απλό: Όλοι οι νόμοι περί υπαγωγών είναι πολεοδομικοί, και ως τέτοιοι μπορούν να περιγράψουν και να κατηγοριοποιήσουν τα πολλά και διαφορετικά «είδη» των πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Ως προς τα πολεοδομικά όμως… Και μόνο! Μα, είναι η διαμερισμάτωση πολεοδομική παράβαση;

Το κακό ξεκίνησε από τη στιγμή που ο νομοθέτης «σκαρφίστηκε» ότι θα «μαγκώσει» τους αυθαιρετούχους στις μεταβιβάσεις! «Δεν θα μεταβιβάζει κανείς», είπε «αν πρώτα δεν έχει βεβαίωση μηχανικού, αν πρώτα δεν έχει ταχτοποιήσει!» Κι έξαφνα ο πολεοδομικός νόμος, ο νόμος που μιλούσε για τις πολεοδομικές υπερβάσεις, έπρεπε να «εξυπηρετήσει» κανόνες μεταβίβασης και αστικού δικαίου! 

Η μετατόπιση ενός τοίχου ανάμεσα σε δύο διαμερίσματα σε καμία περίπτωση δεν είναι πολεοδομική αυθαιρεσία. Γιατί πολύ απλά δεν υπάρχει μεταβολή στο συντελεστή δόμησης του κτιρίου, στην κάλυψη κ τον όγκο, στα πολεοδομικά μεγέθη δηλαδή… Η μεταβολή όμως στο εμβαδόν μιας ιδιοκτησίας (είτε προς το μείζον - είτε προς το έλαττον, εις βάρος ή προς κέρδος της) είναι στοιχείο που επηρεάζει την αξία της, την φορολογητέα ύλη, τον πίνακα χιλιοστών της πολυκατοικίας, σχεδόν τα πάντα!

Όλα όμως όσα επηρεάζονται αφορούν το συμβόλαιο και την εφορία! Όχι την πολεοδομία! Έπρεπε λοιπόν ο νομοθέτης, αφού εξυπηρετούσε τα συμβόλαια, να επινοήσει μια έννοια για την μετατόπιση των ορίων. Και σ’ αυτή την έννοια του αστικού δικαίου έπρεπε να δώσει πολεοδομικό «χρίσμα»! 

Κι εγένετο η διαμερισμάτωση!

Για το λόγο αυτό, ίσως σήμερα μπορούμε να μιλάμε για τον πλέον ηλίθιο ορισμό ever! Η διαφοροποίηση μιας σχέσης ανάμεσα σε ιδιοκτησίες από αυτό που ορίστηκε σε μια οικοδομική άδεια, έπρεπε να ονομαστεί παράβαση ακόμη κι αν στη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών φαινόταν σωστά! Με άλλα λόγια, μπορεί στην άδεια να μην έχω πολεοδομική παράβαση, μπορεί στη σύσταση να φαίνονται τα διαμερίσματα ως έχουν στην πράξη, αλλά εγώ για να μεταβιβάσω πρέπει να πληρώσω πρόστιμο για να ενημερωθούν τα συμβόλαια ότι …καλώς έχουν!!!

Ποιος ήταν ο ορισμός; Αυτός που έχει μείνει αμετάβλητος από τον Ν. 4178: 

Άρθρο 23, παρ. 10: Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου, από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος νόμου...

Για την ακρίβεια, τη διαμερισμάτωση δεν την ορίζει, θεωρεί ότι την ξέρουμε και μπορούμε να την διαπιστώσουμε! Επιμένει όμως και λέει: αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων πιστεύοντας (θεωρώντας) ότι κανείς δεν θα ξεφύγει από αυτό τον γενικό κανόνα. Άμα, σου λέει, έχει μετακινήσεις ορίων ιδιοκτησιών, αυτοδίκαια θα έχεις και μεταβολές στις ΗΜ μελέτες.

Ποιες μελέτες; Γιατί να συνδέσουμε τις όποιες αλλαγές στα ΗΜ με την αλλαγή ορίων;

Κατ’ αρχάς δεν μπορούμε να μιλάμε για μελέτες που δεν έχουν ελεγχθεί.

Κατά δεύτερον το πλήθος των μελετών είναι τέτοιο που -δεν μπορεί- κάπου θα αιτιολογείται κάποια μεταβολή… Είτε στον πίνακα γειώσεων, είτε στις αποχετεύσεις, οι μηχανολογικές μελέτες είναι πολλές! Κάπως έτσι σκέφτηκαν! 

Από την άλλη όμως, και θεωρητικά πάντα, μπορεί να έχω μετατόπιση ορίων αλλά να μην πειράζω ούτε μια πρίζα! Ούτε μια γραμμή ύδρευσης, μια στήλη αποχέτευσης, τίποτα! Μπορεί εκείνος ο τοίχος που μετατοπίστηκε να μην επηρέασε απολύτως καμία μελέτη!

Τι παθαίνουμε αν συνδέσουμε τις αλλαγές περιγράμματος ιδιοκτησίας με τις αλλαγές στα ΗΜ; Προσπαθώντας να περιγράψω γλαφυρά, αλλά και με τον κίνδυνο να καταλήξω γραφικός, παραθέτω δύο «τραβηγμένα» αλλά πιθανά σενάρια. Δύο αντιδιαμετρικά σενάρια θέλοντας να δείξω το μέγεθος της αστοχίας:

Η μετατόπιση ενός κλιμακοστασίου με τον ανελκυστήρα του εντός περιγράμματος οικοδομής μπορεί και να μην μεταβάλλει αυτή καθαυτή τη μελέτη του ανελκυστήρα. Κι ας μεταβάλλονται τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών (τόσο όσο να μην έχω μεταβολές στα λοιπά ΗΜ). Άρα δεν έχω αυθαιρεσία στο διαμέρισμα! Συνεπώς, κι επειδή το βλέπω «νομίμως υφιστάμενο» δεν έχω κι ανάγκη λήψης συναίνεσης! Κι αν αυτό συμβαίνει σε όλες τις στάθμες κατά τα λεγόμενα του Ν. 4546/18 τότε ελαφραίνω τη θέση μου ακόμη περισσότερο! Όλα νομίμως υφιστάμενα κι ας έχει αλλάξει όλος ο πίνακας χιλιοστών!!!

Ή ανάποδα: Έστω ότι δεν έχω διαμερισμάτωση, έστω ότι σε μια κατοικία τηρείται το κατά την άδεια περίγραμμα… Έχω όμως εσωτερικές διαρρυθμίσεις οι οποίες επηρεάζουν τις Η/Μ μελέτες… Και μάλιστα τις μελέτες (πχ ύδρευση και αποχέτευση) που αφορούν όλη την οικοδομή. Η διαρρύθμιση δεν είναι αυθαιρεσία, η μεταβολή όμως στα Η/Μ είναι; Τη δηλώνω; Κι αν τη δηλώσω δεν θα θέλω συναίνεση συνιδιοκτητών; Θυμηθείτε ότι οι στήλες αποχέτευσης είναι κοινόχρηστες…

Το χειρότερο είναι ότι την έννοια της διαμερισμάτωσης την κατανοούν -στο γενικό πλαίσιό της- ακόμη και οι συμβολαιογράφοι χωρίς να έχουν μπει στον κόπο να ασχοληθούν με την «πολεοδομική» νομιμότητά της! Δέχτηκαν ότι αυτοδίκαια η διαμερισμάτωση είναι παράβαση, απλά γιατί τους αφορά… Γιατί μεταβάλλει τα στοιχεία με τα οποία κάνουν τη δουλειά τους, ασχέτως εάν μεταφέρουν σε τίτλο ό,τι τους δηλώσει ο μηχανικός! 

Κι έτσι και πας στον συμβολαιογράφο και του πεις ότι έχω νόμιμο περιτύπωμα ιδιοκτησίας αλλά δηλώνω διαμερισμάτωση διότι μεταβάλλονται τα ΗΜ (που διαφέρει από τα οριζόμενα στον νόμο αλλά πολλοί μηχανικοί το ερμηνεύουν λαθεμένα) ο ατυχής συμβολαιογράφος θα πάθει αυτανάφλεξη!

Μάλιστα το γεγονός ότι η διάταξη περί διαμερισματώσεων «γεννήθηκε» για να εξυπηρετήσει τους συμβολαιογράφους αποδεικνύεται περίτρανα αφού αφορά ολόκληρη τη στάθμη! Αναρωτηθείτε: Γιατί άραγε να μην αφορά ξεχωριστά την κάθε ιδιοκτησία;

Εν κατακλείδι: Δηλώνουμε αυθαιρεσίες για να μπορεί μια ιδιοκτησία να μεταβιβαστεί. Είναι στη δική μας διακριτική ευχέρεια να δηλώσουμε σωστά μια παράβαση αλλά όχι όπως την ορίζει ο νόμος! Όπως την καταλαβαίνουμε! (σ.σ. αγνοούμε παντελώς τις περιγραφές και τους ελέγχους στα ΗΜ και εξετάζουμε το περιτύπωμα των ιδιοκτησιών και των κοινοχρήστων χώρων) Κι αφού το πράγμα βαραίνει την δική μας πλάτη, ας φροντίσουμε να είμαστε σωστοί με τους εαυτούς μας και με τις σφραγίδες μας! Να σεβόμαστε τη δουλειά μας για να μπορούμε να κοιμόμαστε ήσυχοι τα βράδια!

Αφήστε τα ΗΜ κατά μέρος!

Εδώ, το υπέρ του δέοντος τυπικό είναι απλώς καταστροφικό!

--

ΥΓ: Ως τροφή για σκέψη προς άπαντες ακολουθεί το άρθρο 118 του ΓΟΚ 1973. Εδώ περιγράφεται ρητά ποια είναι η αυθαίρετη κατασκευή. Σκεφτείτε ότι το παρακάτω μας ακολουθεί μέχρι σήμερα με ελαφρές τροποποιήσεις ή/και απλουστεύσεις… Όλα τα άλλα, αγαπητοί, είναι απλώς οδοντόκρεμες!

ΑΔΕΙΑΙ - ΚΥΡΩΣΕΙΣ

ΑΔΕΙΑΙ ΔΟΜΙΚΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ - ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΙ

1. Πάσα επιτρεπομένη υπό των κειµένων διατάξεων εργασία δοµήσεως εντός οιουδήποτε οικισµού ή εκτός οικισµού εκτελείται βάσει αδείας της αρµοδίας Αρχής. Τοιαύται εργασίαι δοµήσεως είναι ιδία εκσκαφαί θεµελίων, εγκατάστασις ικριωµάτων, ανέγερσις κτιρίων και παραρτηµάτων αυτών, επισκευή και διαρρύθµισις υφισταµένων κτιρίων. Άδεια δεν απαιτείται δι' εσωτερικούς χρωµατισµούς, δι' εξωτερικούς χρωµατισµούς, όταν δεν γίνεται χρήσις ικριωµάτων, δια µικράς εσωτερικάς επισκευάς ή διασκευάς µη θιγούσας την φέρουσαν κατασκευήν του κτιρίου, ή την εµφάνισιν αυτού δι' επισκευάς δαπέδου, δι' επισκευάς, διασκευάς ή συµπληρώσεις των εσωτερικών εγκαταστάσεων και αγωγών των κτιρίων, δια µικράς, άνευ χρήσεως ικριωµάτων, επισκευάς θυρών, παραθύρων, στεγών, δωµάτων και εν γένει δια τας µικράς και µεµονωµένας επισκευάς δια λόγους χρήσεως, υγιεινής και προστασίας των κτιρίων. "Δι' αποφάσεως του Υπουργού Δηµοσίων 'Έργων καθορίζονται αι περιπτώσεις δοµικών εργασιών, ήσσονος σηµασίας εις αποµεµακρυσµένας της έδρας της οικείας πολεοδομικής Υπηρεσίας περιοχάς, δι' ας δύναται η άδεια να εκδίδεται, κατόπιν εξουσιοδοτήσεως και υπό την εποπτείαν της αρµοδίας Πολεοδοµικής Υπηρεσίας, υπό των Δηµοτικών ή Κοινοτικών Αρχών". 

2. Πάσα κατασκευή εκτελουµένη: α) είτε άνευ της κατά την προηγουµένην παράγραφον αδείας, β) είτε καθ' υπέρβασιν ταύτης, γ) είτε καθ' υπέρβασιν των κειµένων διατάξεων, δ) είτε βάσει αδείας κριθείσης µεταγενεστέρως καθ' οιονδήποτε τρόπον ως εν όλω ή εν µέρει ουχί συµφώνου προς τας κειµένας διατάξεις, τυγχάνει αυθαίρετος".