2/12/10

Τι είναι πραγματικά ο ημιυπαίθριος...

...και ποιο το ουσιαστικό κόστος όταν δεν υπάρχει.


Με όλη αυτή την αναταραχή που έχει προκύψει πρόσφατα με τους ημιυπαίθριους, είναι που μου έρχεται στο μυαλό η άγνοια του κόσμου για πράγματα που τα ζει καθημερινά. Ή που πρέπει να τα ζει… και τα αφήνει να προσπερνούν.

Φαίνεται δηλαδή ακατανόητο να μην γνωρίζει κάποιος τι είναι ο ημιυπαίθριος χώρος. Να μην γνωρίζει ποια είναι η ποιότητα ζωής που προσφέρει ένας τέτοιος χώρος. Ή να έχει τη δυνατότητα να έχει το σπίτι που μένει έναν ημιυπαίθριο χώρο και εκείνος να αποφασίζει ακρίτως να τον «κλείσει» και να προσθέσει κουτοπόνηρα μερικά ακόμα μέτρα στην εμπορική αξία της ιδιοκτησίας του. Και όλα αυτά σε μια χώρα που έχει το σπάνιο δώρο από τη φύση να έχει καλοκαίρι επί έντεκα μήνες το χρόνο.

Και βέβαια οι μηχανικοί σαν επαγγελματίες οφείλουν να μπορούν να περιγράψουν. Αλλά κι εκείνοι δεν το κάνουν. Γιατί έχουν σαφείς λόγους. Είτε γιατί παίζουν το ρόλο του κατασκευαστή-πωλητή και άρα είναι προς το συμφέρον τους η αύξηση του εμβαδού, είτε γιατί απλά κι εκείνοι οι ίδιοι δεν γνωρίζουν. Δεν τους το δίδαξε κανείς.

Η έννοια του ημιυπαίθριου χώρου εμφανίστηκε πρώτη φορά στον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1985 (ΓΟΚ '85) σε αντικατάσταση του ΓΟΚ '73 με στόχο μια καλύτερη ποιότητα δόμησης. Ήταν η πρώτη φορά που μια τέτοια έννοια εισαγόταν στο νομοθετικό σύστημα και θεωρείτο πραγματικά καινοτόμος. Ο επίσημος ορισμός του ημιυπαίθριου χώρου κατά τον ΓΟΚ είναι ο εξής:

Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων. (ΓΟΚ '85 Αρ. 2 παρ. 32)

Τίποτα όμως από τα παραπάνω δεν γίνεται αντιληπτό. Γιατί ο νόμος ορίζει το χώρο με απλό γεωμετρικό προσδιορισμό για να μην επιδέχεται αμφισβητήσεις και παρερμηνείες. Και αυτό είναι που έκανε τον επιτήδειο να εκμεταλλευτεί το νόμο προς κέρδους του. ‘Η τουλάχιστον έτσι νόμιζε…

Η ερμηνεία του ημιυπαίθριου χώρου όμως επί του «ζειν» είναι πολύ πιο περίπλοκό να περιγραφεί και να ερμηνευθεί. Γιατί τα πραγματικά προβλήματα που προκαλούνται από συσσωρευμένους παράνομα «κλεισμένους» ημιυπαίθριους χώρους είναι πολλά και σε ποικίλες κλίμακες.

Ξεκινώντας από τη μικρή κλίμακα της κατοικίας, ο ημιυπαίθριος χώρος, εφόσον είναι σωστά μελετημένος λειτουργεί σαν θερμικός σταθμιστής του κτιρίου, ή αλλιώς σαν ζώνη ανάσχεσης. Δηλαδή είναι ένας χώρος ανάμεσα στο εσωτερικό του κτιρίου και το εξωτερικό περιβάλλον που έχει την ικανότητα να ρυθμίζει την εσωτερική θερμοκρασία της κατοικίας. Η ιδανική θερμοκρασία διαβίωσης είναι περίπου 22-25°C. Αν πάρουμε για παράδειγμα μια σχετικά ζεστή μέρα του καλοκαιριού με θερμοκρασία περίπου 32°C, ένας σωστά μελετημένος ημιυπαίθριος χώρος μπορεί να έχει μέχρι και 5 βαθμούς διαφορά, δηλαδή 27°C, κυρίως λόγω της σκίασης ή και της φύτευσής του ή ακόμα και της ίδιας της μορφής του που ευνοεί τις κλιματικές συνθήκες (ρεύμα αέρος). Καταλαβαίνουμε εύκολα λοιπόν ότι πλησιάζει κατά πολύ στην ιδανική θερμοκρασία διαβίωσης. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα στις ιδανικότερες συνθήκες τη μη χρήση κλιματιστικού ή έστω την ελάχιστη χρήση αυτού.

Επεκτείνοντας το συγκεκριμένο θέμα λίγο πιο πάνω, στο επίπεδο της γειτονιάς, η μείωση της ανάγκης για κλιματισμό μειώνει αντίστοιχα και την εξωτερική θερμοκρασία του περιβάλλοντος, εφόσον το κλιματιστικό αφενός παράγει ψύξη στη μια πλευρά (μέσα) και ζέστη στην άλλη (έξω). Μπορεί αυτό να φαίνεται σαν μικρή θερμοκρασιακή διαφορά, αλλά όλοι γνωρίζουμε πως μια αύξηση της θερμοκρασίας του περιβάλλοντος ακόμη και για έναν βαθμό μπορεί να είναι και είναι καταστροφική.

Αλλάζοντας κλίμακα και προσεγγίζοντας θέματα πολεοδομικής φύσης, τα προβλήματα αρχίζουν να φαίνονται πιο έντονα. Ας πάρουμε για παράδειγμα μια περιοχή για την οποία έχει γίνει ένα πολεοδομικό σχέδιο, με καθορισμένες χρήσεις γης και όρους δόμησης. Σε κάθε πολεοδομικό σχέδιο γίνεται και ένας πληθυσμιακός υπολογισμός και βάσει αυτού αναπτύσσονται και οι υποδομές. Όταν λοιπόν σε μια περιοχή η οποία έχει μελετηθεί για να στεγάσει 100.000 ανθρώπους, δηλαδή περίπου 25.000-30.000 διαμερίσματα, ξαφνικά με την πρόσθεση ενός ακόμη δωματίου σε κάθε διαμέρισμα (ημιυπαίθριος χώρος) ο πληθυσμός αυτός φτάνει τις 125.000-130.000 ανθρώπους, για τους οποίους όμως οι υποδομές δεν είναι αρκετές (σχολεία, δρόμοι, υγειονομικές υπηρεσίες, θέσεις εργασίας, ενέργεια).

Επιστρέφοντας στον ορισμό του ημιυπαιθρίου, φρονώ ότι ο καλύτερος τρόπος για να περιγραφεί ο ημιυπαίθριος είναι η ίδια η εικόνα… Τα πολλά λόγια είναι φτώχεια. Η Splendid Architecture που εδρεύει στο Αμβούργο πρόσφατα κέρδισε δύο βραβεία για τον σχεδιασμό του "House at the Park" στις παρυφές της ίδιας γερμανικής πόλης. Η BDA απένειμε το βραβείο για την πιο όμορφη νεοαναγειρόμενη κατοικία. Αρχιτέκτονες οι Nina και Stephan Schmid. Δεν θα γράψω περισσότερα, είναι προφανές ποιος χώρος είναι ο ημιυπαίθριος!

House at the Park in Hamburg, Germany by splendid architecture:




Και μερικά τυπικά ζητήματα: Οι κυρώσεις ακινήτων σε περίπτωση μη ρύθμισης

Η πιο συχνά χρησιμοποιούμενη ερώτηση επί του θέματος της τακτοποίησης είναι: "Τι κυρώσεις θα έχει ένα ακίνητο του οποίου δεν θα τακτοποιηθούν οι χώροι;" Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης ή μη ολοκλήρωσης της διαδικασίας διατήρησης των χώρων που προβλέπονται, πέρα από την αδυναμία μελλοντικής μεταβίβασης, εφαρμόζονται οι ισχύουσες περί αυθαιρέτων διατάξεις για την κατεδάφιση και επαναφορά των χώρων αυτών στη χρήση που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια, τα δε πρόστιμα που επιβάλλονται υπολογίζονται ως εξής:

α. Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.

β. Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης , και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησής του από τη μετατροπή της χρήσης του χώρου μέχρι την κατεδάφιση των κατασκευών με τις οποίες ο χώρος άλλαξε χρήση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

Παράδειγμα

Πρόστιμο ανέγερσης: Εμβαδόν x Τιμή Ζώνης x 30%
Πρόστιμο διατήρησης: Εμβαδόν x Τιμή Ζώνης x 5% για κάθε έτος διατήρησης του αυθαιρέτου έως την στιγμή διαπίστωσης της παράβασης και επιπλέον 5% για κάθε έτος διατήρησης του έως την ημερομηνία κατεδάφισης.
comments powered by Disqus